Bauherren-FAQ

Häufig gestellte Fragen von Bauherren

01  Wann brauche ich einen Architekten?
Sie planen ein Haus zu bauen, eine Garage oder einen An- bzw. Umbau? Sie wollen eine komplexe Modernisierung Ihres Eigenheimes durchführen, renovieren oder sanieren? Dann sind die Leistungen eines Architekten von großer Bedeutung für Sie. Denn zu den grundlegenden Aufgaben eines Architekten gehören die technische, gestalterische und wirtschaftliche Planung von Häusern und der Bau von Gebäuden. Das bedeutet, der Architekt ist nicht nur Ihr Planer, sondern auch ihr Manager, Berater und Partner in einem. Gemeinsam mit ihm können Sie Ihr Bauvorhaben optimal realisieren! Er holt für Sie die passenden Angebote ein, prüft sie auf Preis, Qualität und Vollständigkeit und behält den Überblick – über den Bau und die Kosten. Somit ist die Fachkompetenz eines Architekten, gepaart mit seinen Kontakten zu Behörden, Bauunternehmen, Dienstleistern und Handwerkern immer eine lohnenswerte Investition.

02  Was genau macht eigentlich der Architekt?
Der Architekt ist der Manager Ihres Bauvorhabens. Er berät, betreut, plant, koordiniert, kontrolliert, kalkuliert und unterstützt Sie in Ihrem Vorhaben. In der Honorarordnung für Architekten (HOAI) sind die Leistungen konkret aufgelistet, die ein Architekt erfüllen kann. Sie gliedern sich in neun Leistungsphasen (LP):
  • LP 1: Grundlagenermittlung: Klärung der Aufgabenstellung, Rahmenbedingungen und Zielvorstellungen abstecken, Zusammenfassen der Ergebnisse
  • LP 2: Vorplanung: Zielvorstellungen als Vorentwurf visualisieren, Verhandeln mit Behörden, Kostenschätzung
  • LP 3: Entwurfsplanung: Entwurfsplanung erstellen, Kostenberechnung, Objektbeschreibung
  • LP 4: Genehmigungsplanung: Vervollständigen der erforderlichen Unterlagen und Bauantrag einreichen
  • LP 5: Ausführungsplanung: Ausführungspläne im Detail erstellen, gemeinsames Festlegen der Materialien, Koordination und Integration der Fachplaner-Leistungen
  • LP 6: Vorbereitung der Vergabe: Massen- und Mengenermittlung für Ausschreibungen / Angebotsaufforderungen für Gewerke, Kostenkontrolle
  • LP 7: Mitwirkung bei der Vergabe: Angebote einholen von Firmen, diese Prüfen und Auswerten, Vergabevorschläge Erstellen, Vergleich Ausschreibungsergebnis mit Kostenberechnung, Auftragserteilung durch BH
  • LP 8: Objektüberwachung: Bauleitung, -koordination und -überwachung, Rechnungsprüfung, Kostenkontrolle und -feststellung, Organisation der Abnahmen der Gewerke, Übergabe aller erforderlichen Unterlagen an den BH
  • LP 9: Objektbetreuung und Dokumentation: Objektbegehung zur Feststellung von Mängeln, Verfolgen der Gewährleistungsansprüche

Nicht immer muss der Architekt für alle neuen Leistungsphasen beauftragt werden. Eine Teilbeauftragung ist manchmal sinnvoll und selbstverständlich auch möglich.

03  Wann nehme ich Kontakt zum Architekten auf?
Die Zusammenarbeit beginnt optimaler Weise noch bevor Sie mit der Planung Ihres Bauvorhabens aktiv starten. Sie haben ein Grundstück in Köln ins Auge gefasst? Dann ist es sinnvoll, einen Architekten bereits als Berater mit zum Besichtigungstermin zu nehmen. Er wird Ihnen bei der Entscheidung für oder gegen den Grundstückskauf helfend zur Seite stehen, weil er ggf. einschätzen kann, ob Sie Ihre architektonischen Wünsche dort verwirklichen können. Auch vor dem Kauf eines renovierungsbedürftigen Gebäudes ist die Meinung eines Architekten von großer Bedeutung. Aufgrund seiner Fachkompetenz kann er Ihnen schon im frühen Stadium Empfehlungen geben, Sie bei der Ideenfindung unterstützen und über das Leistungsspektrum und die Planphasen informieren und schützt Sie ggf. vor Übervorteilungen.

04  Muss ich für den ersten Architektentermin etwas vorbereiten und was kostet ein Erstgespräch?
Erläutern Sie bereits bei der Kontaktanfrage per Telefon oder E-Mail kurz worum es geht. Sie ermöglichen damit dem Architekten sich auf die Beratung bestmöglich vorzubereiten. Zu dem eigentlichen Gespräch sollten Sie, sofern vorhanden, sämtliche Unterlagen mitbringen, die das Vorhaben betreffen. Beispielsweise den Lageplan vom Grundstück, Pläne vom bestehenden Gebäude (Grundriss, Ansichten, Schnitte), Genehmigungen und Fotos. Dies erleichtert die Besprechungsbasis, spart Zeit und kann darüber Aufschluss geben, inwieweit Architekt und Bauherr das Vorhaben gemeinsam realisieren können. Je offener das Gespräch miteinander, d. h. je konkreter Ihre Wunsch- und Zielvorstellungen und Ihr finanzielles Budget kalkuliert sind, umso effektiver gestaltet sich das Gespräch. Die Kosten für ein solches Erstgespräch variieren je nach Aufwand Ihres Anliegens. Sie werden darüber bei der Terminvergabe informiert. Für das erste Kennenlernen entstehen erfahrungsgemäß keine Kosten.

05  Bauablauf, wie lange dauert es?
Es gibt fast ebenso viele Faktoren, von denen ein Bauvorhaben abhängt, wie Bauvorhaben selbst. Daher ist es nicht möglich, eine konkrete Zeitangabe für die Dauer Ihres Projektes bis zur Realisierung zu treffen. Anhand des Beispiels – Neubau in Köln mit Genehmigungsplanung – soll Ihnen der Ablauf eines Bauvorhabens exemplarisch erläutert werden: Zu Beginn wird Ihre Aufgabenstellung inklusive ergänzender Ideen als Skizze zu Papier gebracht und mit Ihnen abgesprochen. Diese wird dann mit den Fachplaner, wie z.B. einem Statiker besprochen. Dann erarbeitet der Architekt in Kooperation mit den Fachplanern eine erste Kostenkalkulation und stellt einen groben Terminplan auf. Zusätzlich klärt er Genehmigungsfragen und verhandelt mit Behörden. Schließlich plant er, bis der finale Entwurf zu Ihrer Zufriedenheit steht. Dann wird der Bauantrag bei der zuständigen Behörde eingereicht. Nach Erteilung der Baugenehmigung werden Ausführungspläne mit allen technischen Details und Angaben angefertigt, die als Grundlage für die auszuführenden Firmen dienen, wie etwa Bau- und Handwerksbetriebe. Anschließend werden gemeinsam mit dem Bauherrn die einzubauenden Materialen bestimmt, davon Massen und Mengen ermittelt, die dann als Ausschreibung an Firmen versendet werden. Nachdem der Bauherr die Firmen hiermit beauftragt hat, beginnt die Bauphase. Der Architekt und die Fachplaner koordinieren die Bauausführung auf der Baustelle, übernehmen die Bauleitung und -überwachung und führen Kostenkontrollen und Qualitätsprüfungen durch. Nach Abschluss des Bauvorhabens überreicht er dem Bauherrn die zusammengestellten Bauunterlagen und Dokumente.

06  Kann ich bauen, wie ich möchte oder gibt es Einschränkungen?
Alle Bauvorhaben unterliegen rechtlichen Voraussetzungen, die in zahlreichen Gesetzen und Verordnungen festgehalten werden. Diese Gesetze und Verordnungen werden kurz mit dem Begriff des `Öffentlichen Baurechts´ bezeichnet und regeln, wo, was, wann und auf welche Art und Weise gebaut, geändert oder instand gehalten werden darf.
Ein paar konkrete Beispiele aus der Praxis in Köln soll dies verdeutlichen:
  • die Bauordnung gibt z.B. vor, dass eine reine Nord Lage aller Wohn- und Schlafräume unzulässig ist (BauO NRW §49 (3)).
  • das Denkmalschutzgesetz kann Sie einschränken, da bestimmte Bauteile weder geändert noch abgebrochen werden dürfen, beispielsweise die Raumfolgen oder Türen
  • ein Bebauungsplan kann zu Vorgaben führen, die unbedingt eingehalten werden müssen, wie die Position des Grundstückes, die Anzahl der Geschosse oder die Form des Daches.

Ein Architekt ist mit der Bauordnung und Gesetzen, die Bauvorhaben betreffen, und mit der Energieeinsparverordnung vertraut. Es ist daher ratsam, ihn vor Baubeginn zu Rate zu ziehen, damit er Sie bei der Verwirklichung Ihrer Wünsche und Vorstellungen unterstützen kann.

07  Welche Kosten kommen auf mich als Bauherr zu?
In der Architektur sprechen wir von Kostengruppen (KG) nach DIN 276. Darin sind alle Kosten eines Bauwerks genau definiert. Es gibt folgende 7 Gruppen:
  • KG 100: Grundstück: dazu zählen unter anderem die Kosten für Notar-, Makler-, Grundbuch-, Grunderwerbssteuer-gebühren, Vermesser und Finanzierung
  • KG 200: Erschließun: dazu zählen unter anderem die Kosten für Abbruch, Altlasten, Abwasser-, Wasser-, Fernwärme, Gas-, Strom-, Telekommunikationsleitungen, Baumpflanzung, Straßen/Wege
  • KG 300: Baukonstruktion: dazu zählen unter anderem die Kosten für Erdarbeiten, Beton- und Maurerarbeiten, Zimmermanns-, Dachdeckungs-, Fenster- und Fassadearbeiten, Estrich-, Putz- Türen-, Treppen- und Malerarbeiten
  • KG 400: Technische Anlagen: dazu zählen unter anderem die Kosten für Abwasser-, Gas-, Wasser-, Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektroarbeiten
  • KG 500: Außenanlage: dazu zählen unter anderem die Kosten für Garten, Wege, Stellplätze, Terrassen, Mauern/Zäune
  • KG 600: Ausstattung und Kunstwerke: dazu zählen unter anderem die Kosten für Möbel, technische Geräte, Wegweiser, Kunstwerke
  • KG 700: Baunebenkoste: darunter fallen beispielsweise die Kosten für Gutachten wie z. B. Boden-, Brandschutz-, Schall-und Wärmeschutzgutachten, Honorar des Architekten, Statikers, Vermessers und technischen Gebäudeausrüsters, Finanzierungskosten, Gebühren, Versicherungen, Steuerberatung, RichtfestZusätzlich sollten Finanzpuffer für unvorhersehbare Ausgaben eingeplant werden.

Auch die Preissteigerungsrate ist zu berücksichtigen, wenn das Vorhaben sich über einen längeren Zeitraum erstreckt.

08  Was kostet der Architekt?
Entgegen einer weitverbreiteten Auffassung errechnet sich das Architektenhonorar weder unmittelbar prozentual aus dem Wert der Bausumme noch ist es in der Mehrzahl der Bauvorhaben frei verhandelbar. Es ergibt sich aus der gesetzlich vorgeschriebenen Honorarordnung für Architekten- und Ingenieure – HOAI. http://www.gesetze-im-internet.de/hoai_2013/
Das Honorar nach der HOAI richtet sich nach folgenden Bemessungskriterien:
  • Umfang der zu erbringenden Leistungen
  • anrechenbare Kosten des Bauvorhabens
  • Honorarzone, in die das Objekt einzuordnen ist
  • vereinbartem Honorarsatz, als Festlegung zwischen Mindest- und Höchstsatz
  • der zugehörigen Honorartafel
  • bei Leistungen im Bestand (Umbau und Modernisierung) vereinbarte Zuschläge für die erhöhte Schwierigkeit
  • Besondere Leistungen, Besondere Leistungen sind Leistungen, die nicht bei jedem Bauvorhaben erforderlich sind. Diese müssen gesondert beauftragt werden

Sind alle Bemessungskriterien bekannt, wird das richtige Honorar ermittelt. Alle ArchitektInnen in Köln arbeiten somit auf derselben Honorarbasis. Sie bieten ihre Leistungen also nicht im Preis- sondern einzig und allein im Qualitätswettbewerb an.
Ein Beispiel: Beauftragt wurde die Genehmigungsplanung für den Neubau eines Einfamilien-Wohnhauses in Köln mit durchschnittlichem Standard
  • Leistungsbild = Leistungsphasen 1 bis 4
  • Honorarzone III
  • vereinbarter Honorarsatz = „Mittelsatz“
  • anrechenbare Netto-Kosten von 300.000,00 €

Netto-Honorar nach HOAI: 12.129,08 € (zzgl. Mehrwertsteuer und Nebenkosten)
Der wirtschaftliche Nutzen, den Sie als Bauherr aus der Tätigkeit ihres Architekten ziehen, übersteigt die Kosten für das Architektenhonorar erheblich. Gerade Baumängel werden von Bauherren oft nicht oder nicht rechtzeitig erkannt und hier kann der Architekt bereits frühzeitig gegensteuern.
Nach einer ersten Kontaktaufnahme erstellen wir Ihnen gerne ein individuelles Angebot.

09  Welche Versicherungen muss ich als Bauherr abschließen?
Als Bauherr sollten Sie sich absichern. Die wichtigsten Versicherungen sind unter anderem eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, eine Bauleistungsversicherung, die Feuerrohbauversicherung und Bauunterbrechungsversicherung. Welche davon für Sie in Frage kommt, ist vom geplanten Bauwerk abhängig. Lassen Sie sich hierzu von einem Versicherungsmakler beraten.

10  Wer ist am Bauvorhaben beteiligt?
Neben dem Bauherren und dem Architekten ist eine Vielzahl an qualifizierten Fachleuten an einem Bauvorhaben beteiligt. Zu diesen zählen unter anderem Sicherheits- und Gesundheitskoordinatoren, Statiker, Vermesser, Bodengutachter, Brandschutzsachverständige, Technische Gebäudeausrüster, Schall- und Wärmeschutzsachverständige. Im Genehmigungsverfahren spielen außerdem Behörden eine entscheidende Rolle und in der Bauphase dominieren die auszuführenden Firmen und die Bauhelfer.

11  Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Je nach Bundesland gibt es verschiedene Förderprogramme, die je nach Größe und Art des Bauvorhabens bei Erfüllung bestimmter Anforderungen vergeben werden. Zu den bekanntesten Förderern zählen die KfW-Bank und für Nordrhein-Westfalen die NRW-Bank.

12  Was sind Bauherrenpflichten?
Der Bauherr ist der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber bei der Durchführung des Bauvorhabens. Als solch Verantwortlicher treffen ihn je nach Bauvorhaben unterschiedliche, so genannte Bauherrenpflichten. Diese können u.a. sein: der Abschluss von Versicherungen, die Beauftragung eines Sicherheits- und Gesundheitskoordinators, Anmeldung des Bauvorhabens bei der Berufsgenossenschaft, Baubeginn- und Fertigstellungsanzeigen bei den Behörden, Abnahme von Gewerken, Anmeldung der Helfer.

13  Macht sich das Architektenhonorar bezahlt?
Ein Architekt erkennt Fehler rund um den Bau rechtzeitig und verhindert so hohe Zusatzkosten. Zusätzlich minimiert er aufgrund seiner detaillierten Vorplanung, sorgsamen Prüfung und Auswahl der beteiligten Firmen schon vor Baubeginn sämtliche Kosten. Durch diese Einsparungen werden oftmals die Architektenhonorare und einiges darüber hinaus wieder aufgefangen. Anders ausgedrückt: der wirtschaftliche Nutzen, den ein Bauherr aus der Tätigkeit eines Architekten zieht, übersteigt die Aufwendungen für sein Honorar. Zusätzlich zu den finanziellen Einsparungen erhalten sie planerische Sicherheit und sparen Zeit.

14  Wann benötige ich einen Energieausweis
Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Seit 2013 wird er sowohl bei bestehenden Gebäuden (beim Verkauf oder neuer Vermietung, Verpachtung oder Leasing) als auch bei Neubauten benötigt. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz und wird von einem ausstellungsberechtigten Fachmann erstellt. Es gibt zwei Arten:
  • den Energiebedarfsausweis
  • den Energieverbrauchsausweis

Nicht alle Gebäude brauchen denselben Energieausweis. Je nach Größe und Alter Ihrer Immobilie muss ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis ausgestellt werden. Die energiesparrechtliche Nachweise gelten solange wie das Gebäude und die Anlagentechnik nicht geändert werden. Die Energieausweise im Bestand für Verkauf, Neuvermietung und Aushang gelten 10 Jahre. Als Energieberater in Köln kennen wir uns mit der Energieeinsparverordnung aus und helfen wir Ihnen sehr gerne weiter. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

15  Worauf muss ich im Architektenvertrag achten?
Der Vertrag sollte individuell ausgestaltet sein, d.h. Ihr Vorhaben sehr genau umreisen. Hier einige Angaben, die nicht fehlen sollten:
  • formulieren Sie konkret Ihre Ziele
  • Budgetangaben
  • Honorargrundlage der HOAI genau beschreiben
  • Verfahrensweise bei Änderungswünschen
  • Auftrag für das gesamte Bauvorhaben oder Teilaufträge
  • Kündigungsrecht


Anmerkung:
Die hier bereitgestellten Informationen dienen lediglich als allgemeine Information und stellen keine individuelle Beratung dar und können diese nicht ersetzen. Für ein (kostenloses) Erstgespräch stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Rufen Sie uns in Köln an unter +49 (0)221 1689615-0 oder senden uns eine kurze Nachricht info@atmo-architektur.de

Unsere Leistung.

  • Beratung bei der Standortwahl
  • Analyse und Konzeption Ihrer Räumlichkeiten
  • Planung nach aktuellen Richtlinien
  • Beratung in baurechtlichen Belangen
  • professionelle Architektenleistungen wie
    · Bedarfsermittlung · Entwurfsplanung · Ausführungsplanung · Detailplanung
    · Kostensteuerung · Handwerkervergabe · Bauüberwachung

Während Sie sich auf Ihr Tagesgeschäft konzentrieren, stehen wir Ihnen bei Ihrem Bauvorhaben kompetent und zuverlässig zur Seite.
Unser Service für Sie

Damit Sie uns und unser Arbeitsspektrum besser kennenlernen, finden Sie hier weitere Informationen.

Praxis Check
Ihr Praxis Check

Wo stehen Sie? Wo wollen Sie hin? Wir helfen gerne. Unser Angebot »

mehr
Abriss
Aktuelles auf Facebook

Verfolgen Sie unser aktuelles Geschehen auf Facebook »

mehr
Broschuere
Downloads + Links

Hier finden Sie weiterführende Informationen.

mehr
Hand mit Helm
Bauherren FAQ

Hier finden Sie Antworten auf viele Ihrer Fragen rund um das Thema Bauen.

mehr
Publikationen
Publikationen

Unsere in medizinischen Fachmagazinen veröffentlichten Artikel thematisieren architektonische Belange in Arztpraxen.

mehr
Top